سرمایه گذاری روی دلاربهتر است یا مسکن؟

---

کدام سرمایه گذاری بیشترین سود را در ایران دارد؟

 دنیای اقتصاد همیشه غیر قابل پیش بینی و ریسک پذیر بوده و هست. به خصوص در سال های اخیر که تغییرات سیاسی و تحولات بازار جهانی تاثیر شگرفی بر عالم اقتصاد گذاشته است. در چنین شرایطی مسلما مردم عادی قادر به تشخیص بهترین و سودآورترین سرمایه گذاری نخواهند بود!

---

3عامل مهم در سرمایه گذاری :

1- بازدهی انتظاری 2- ریسک 3- نقدشوندگی. 
 

---

 

سرمایه گذاری روی دلار

 بازار ارز، پرنوسان و پرریسک است. عوامل متعددی بر روند آتی قیمت انواع ارز اثر می گذارد؛ از روابط سیاسی و آینده برجام تا عملکرد اقتصاد ملی (صادرات و واردات) و سیاست های بانک مرکزی درباره ارز تک نرخی، ارزش پول ملی، تورم و تقویت صادرات.در یک حالت خوش بینانه چنان چه دلار تا یک سال آینده به پنج هزار تومان برسد، بازدهی سرمایه گذاری در آن کمتر از 15 درصد خواهد بود که به ریسک هایش نمی ارزد. مگر آن که جهشی ارزی در راه باشد که احتمال آن بسیار اندک است.

 

حتما بخوانید: مهارت های زبان بدن برای جذاب تر شدن

دلایل کم حرفی و درمان آن​

سرمایه گذاری روی مسکن

متوسط قیمت مسکن در پایتخت در آذر 96 نسبت به آذر 95 حدود 15 درصد رشد کرده است. 

عوامل موثر بر قیمت مسکن در آینده:

:1- سیاست های دولت در بافت فرسوده و مسکن اجتماعی و نحوه اجرایی شدن آن
 2- رشد اقتصادی و قدرت خرید مردم
 3- جدیت دولت در اجرای قوانینی چون مالیات بر خانه خالی و.... با توجه به افزایش تقاضا از محل صندوق یکم و... برای خرید مسکن و همچنین افزایش قیمت تمام شده انتظار این است که طی سال آتی نیز متوسط قیمت به همین اندازه یا بیشتر رشد کند. البته مشکل مثل ارز همگن نیست و آن چه گفته شد مربوط به متوسط واحدهای معامله شده بود؛ واحدهای بزرگ و لوکس متقاضی کمی دارند و رشد قیمت کمتری هم خواهند داشت.

---

مسکن بخریم یا در بازار دلار سرمایه گذاری کنیم؟

 اگر شرایط بازار مسکن را در مقایسه با سه بازار رقیب یعنی سکه، ارز و بورس بررسی کنیم متوجه می‌شویم این بازار نسبت به آن‌ها از رشد کمتری برخوردار بوده اما نسبت به سال‌های قبل اوضاع مناسب‌تری داشته است. بخش مسکن شهر تهران در 12 ماهه سال 1396 رشد 11.5 درصدی قیمت را تجربه کرد؛ در حالی که رشد قیمت سکه در 10 ماهه سال قبل 25 درصد، ارز 21 درصد و بورس تهران 28 درصد بود.

این در حالی است که بخش مسکن در سال 1395 رشد قیمت 5.4 درصدی را تجربه کرده بود که نشان‌دهنده رشد 2.1 برابری نسبت به سال قبل از آن است.

التهاب غافلگیرکننده بازار ارز در ابتدای سال جاری، اولین تاثیر را با رکود معاملاتی در بازار مسکن ایجاد کرد. در اسفندماه سال گذشته به دنبال افزایش 26 درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران که در بعضی مناطق تا 41 درصد هم جهش یافته بود سرعت معاملات به شدت افت کرد.

تا پیش از جهش نرخ دلار پیش‌بینی بر رونق تدریجی بازار مسکن در سال 1397 بود که پس از آن پیش‌بینی‌ها دچار چالش شد؛ اما اقدام یکباره دولت در تک نرخی کردن نرخ ارز و کنترل قیمت دلار در محدوده 4200 تومان شرایطی را ایجاد کرده که تحلیل وضعیت آینده بازار مسکن را مشکل کرده است.

اگر نرخ دلار را 4200 تومان در نظر بگیریم یعنی سکه هم‌اکنون 450 هزار تومان حباب دارد و روی کاغذ باید فعالان اقتصادی از خرید سکه اجتناب کنند و بنابراین بازار سکه دچار افت خواهد شد. در آن صورت می‌توان انتظار داشت که سرمایه‌ها وارد بازارهای مسکن و بورس شود؛ اگرچه در اقتصاد ایران هیچ چیز قابل پیش‌بینی نیست.

وزیر راه و شهرسازی در خصوص پیش‌بینی از وضعیت بازار مسکن در سال 1397 می‌گوید: به نظرم بازار ارز و طلا همچنان نسبت به بازار مسکن جذابیت بیشتری در سال جدید خواهند داشت.
با این حال مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با مروری بر وضعیت بازار مسکن از سال 1392 تاکنون، شرایط اقتصادی حاکم بر کشور و سایر متغیرهای اقتصادی تاثیرگذار بر بازار مسکن گفت: تقریبا از نیمه دوم سال 1396 شاهد بودیم که قیمت‌ها و معاملات در بخش مسکن به ویژه در شهر تهران رشد پیدا کرد. متعاقب آن پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌ گذاری در ساختمان‌های شروع شده نیز رشد یافت. بنابراین شاخص‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن دچار تغییر و تحول شده است. پیش‌بینی می‌کنیم سال 1397 روند رونق مسکن با افزایش ملایم قیمت‌ها ادامه پیدا کند.

 

حتما بخوانید: رازهای زندگی همسرتان که هرگز نباید به کسی بگویید​

                                    چگونه مهم ترین مشکلات زندگی مشترک خود را بشناسیم و حل کنیم؟

10  نکته جهت سرمایه گذاری در بازار مسکن

در مقایسه با ملک، سرمایه گذاری روی زمین بیشتر توصیه می شود چرا که زمین، همیشه گران ترین کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمایه گذاران خبره این را خوب می دانند و بیشترین دارایی غیرنقدی آنها زمین هایی است که در زمان مناسب خریده اند.کسب و کار: در این سال ها خانه و زمین بین فعالان اقتصادی به حوزه ای سودآور برای سرمایه گذاری معروف شده است. این حوزه اقتصادی در ایران، همیشه به دلایل دیگری هم مهم و پررونق بوده است؛ به این معنا که در مقاطع زمانی مختلف و به رغم تحولات سیاسی و اقتصادی متنوعی که در سیاست های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می افتد، 

حوزه مسکن همواره به عنوان یکی از کم ریسک ترین بخش ها در برگشت سرمایه باقی مانده است.البته در مقایسه با ملک، سرمایه گذاری روی زمین بیشتر توصیه می شود چرا که زمین، همیشه گران ترین کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمایه گذاران خبره این را خوب می دانند و بیشترین دارایی غیرنقدی آنها زمین هایی است که در زمان مناسب خریده اند. البته همیشه هم خرید زمین با آگاهی قبلی و در پی تحلیل بازار اتفاق نمی افتد. 

معمولا حوزه ساخت و ساز مسکن شاهد حضور سرمایه گذارانی است که بدون کمترین تجربه ای و تنها با امید کسب سود وارد این بازار شده و می شوند؛ در اینجا نگاهی گذرا خواهیم داشت به 10 راهکاری که باید در زمان خرید خانه یا زمین به آنها توجه کنید، بخصوص اگر در این زمینه تازه کار هم هستید.

---

1)    شروع تحقیقات گرچه ممکن است که بخواهید یک آژانس معاملات ملکی به شما در خرید یا چگونگی سرمایه گذاری کمک کند اما شما باید به هر حال برای سرمایه گذاری پولتان با کمی تحقیق و آگاهی قبلی وارد این بازار شوید. بدیهی است که مراجعه به آژانس معاملات ملکی برای یافتن زمین مناسب، فشار غیر ضروری برای خرید آن به شما وارد می کند؛ پس مهمترین نکته این است که بیطرفانه به آمار املاک و محله ها در چارچوب میزان سرمایه خود نظر انداخته و بررسی های لازم را انجام دهید.

---

2)    همه چیز را بسنجید!کیفیت منطقه ای که شما در آن ملک یا زمینی را خریداری می کنید، در موفقیت یا عدم موفقیت سرمایه گذاری و پیش بینی استقبال افراد و شرکت ها نسبت به اجاره یا خرید ملک شما تاثیر مستقیم می گذارد. به عنوان مثال، اگر شما در یک محله در نزدیکی یکی از دانشگاه های کشور سرمایه گذاری کنید، این شانس را خواهید داشت که پس از ساخت، واحدهای خالی تان پر از دانشجویان و استادهایی شود که محلی زندگی شان از دانشگاه فاصله دارد. اگر زمینی در جوار این دانشگاه خریده اید حتی می توانید آن را پانسیون (خوابگاه دانشجویی) کنید یا یک زمین ورزشی برای آخر هفته های دانشجویان تدارک ببینید.

---

3)    دور مناطق قرمز خط بکشید!هیچکس نمی خواهد که در یک منطقه جرم خیز زندگی کند. به پلیس یا به آمار دقیق جرم و جنایت ها در محله های مختلف شهر رجوع کنید. سعی نکنید از ساکنین محله مورد نظر در این باره بپرسید چون آنها هرگز محل زندگی خودشان را زیر سوال نمی برند. باید به سراغ آمار و نرخ خرابکاری، جرایم بسیار جدی، جرایم خرد و اتفاقات اخیر (جرم هایی که اخیرا در آن منطقه اتفاق افتاده است) بروید. همچنین باید درخصوص وفراوانی حضور پلیس در آن منطقه پرس و جو کنید. این را هم بدانید که نزدیکی به پاسگاه و کلانتری خود امتیاز بزرگی است و به نوعی امنیت اقتصادی زمین شما را تضمین می کند.

---

4)    فرصت های شغلی را رصد کنید محله هایی با فرصت های شغلی رو به رشد، توانایی جذب افراد بیشتری برای اجاره مسکونی و اداری دارند. اگر شما متوجه شده اید که یک شرکت بزرگ در حال ساخت یا نقل مکان به این منطقه است، می توانید مطمئن باشید که تعداد زیادی کارگر یا کارمند هم به منطقه اضافه می شوند و همین ممکن است باعث تغییر قیمت مسکن یا زمین شما شود. 

---

5)     دار و ندار منطقه را از نظر بگذرانید!باید امتیازات محله را بررسی کنید. مثلا اینکه محله دارای چه امکاناتی است و مهمتر اینکه چه امکاناتی را نیاز دارد. 
اگر زمین یا ملک شما در مکانی واقع شده باشد که از نظر سطح دسترسی به اماکن تفریحی – ورزشی یا فرهنگی رتبه خوبی دریافت کند ارزش زمین یا ملک شما هم بی شک بالا خواهد رفت. حتی اگر بخواهید دست به کار ساخت و ساز در زمین شوید شناخت امکانات در تعیین هدف ساخت و ساز به شما کمک خواهد کرد. یعنی کمبودها راهی پیش روی شما برای انتخاب بهترین بهره برداری از زمین تان باز می کند. 

---

6)    سودهای حاصل از سرمایه گذاری روی زمین و مسکنبا جمع کردن این قیمت ها می توان اینگونه نتیجه گرفت که اکنون ساخت هر متر واحد مسکونی حدودا بین 550 تا 600 هزار تومان درمی آید. به عبارت دیگر، هزینه ساخت یک آپارتمان نقلی 70 متری با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز، حدودا 38/5 تا 42 میلیون تومان تمام می شود.البته باید 20 درصد به این مبلغ جهت هزینه تامین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسئولیت ساختمان، مالیات و عوارض و ... نیز افزود که قیمت را نهایتا به 46/2 میلیون تا 50/4 میلیون تومان می رساند. از آنجایی که حالا در یک زمین بیش از یک واحد ساخته می شود ما فرض می گیریم برای خرید زمینی 120 متری برای ساخت 5 واحد 70 متری، هزینه ای حدود 480 تا 540 میلیون تومان پرداخت می شود. در مجموع و با اضافه کردن قیمت ساخت هر متر مربع به این نتیجه می رسیم که هر متر مربع آپارتمان بین یک میلیون و 870 تا دو میلیون و 114 هزار تومان می شود. از این رو می توان گفت تخمین سودی بین 630 تا 886 هزار تومان به ازای هر متر مربع ساخت و فروش آپارتمان، برآورد درستی خواهد بود. اگر این اعداد تخمینی را در 350 متر مربع کل زیربنا در نظر بگیریم، سود کل 220 میلیون تا 310 میلیون تومان خواهد بود

---

حتما بخوانید:  چگونه بدون رژیم گرفتن لاغر شویم؟​

---

                       روش های کنترل ذهن دیگران

7)      پروانه های ساختمان و توسعه آینده داشتن دورنمایی درست از وضعیت گسترش شهر و تغییرات احتمالی در وضعیت راهها، خیابان ها و محله ها به شما در انتخاب زمین و ملک مناسب کمک خواهد کرد. بخش برنامه ریزی شهری شهرداری ها، اطلاعاتی درخصوص توسعه های جدید شهری دارند. جدیدا طرح تفصیلی هم برای در اختیار گذاشتن همین اطلاعات تصویب شده است. 
به این آمار و اطلاعات مراجعه کنید؛ اگر بسیاری از آپارتمان های جدید، پارک ها، یا مراکز خرید در منطقه شما وجود دارد یا خواهد داشت، نشانگر آن است که احتمالا منطقه دارای رشد خوبی است. با این حال، مراقب پیشرفت های جدی باشید چرا که گاهی توسعه زیاد در یک منطقه می تواند فضای مفید برای ساخت و ساز بیشتر را از شما بگیرد. 

---

8)     لیست بلندبالای خانه های فروشی یا اجاره ای در یک محله؛ زنگ خطر؟!اگر با یک لیست بلند بالا و غیرمعمولی از خانه های فروشی یا اجاره ای در یک محل روبرو شدید دو حالت وجود دارد یا اینکه یک مورد فصلی و زودگذر است و یا اینکه دایمی است و به قول معروف «اسم آن محله بد در رفته» و کسی مایل به استقرار در آنجا نیست. حتما قبل از خرید یا اجاره ملکی از این دو حالت اطمینان حاصل نمایید.

---

9) نرخ اجاره بهای منطقه را دربیاوریداز حد و اندازه اجاره بهای منطقه ای که قرار است زمین یا ملک مسکونی در آن بخرید اطلاع حاصل نمایید؛ چون ممکن است میزان اجاره ها در آن منطقه به قدری نباشد که مالیات ها و هزینه های شما جبران شود و بنابراین شما متضرر شوید. بنابراین باید قبل از خرید زمین یا ساختمان سازی مسکونی در آن منطقه بیشتر تحقیق کنید. شاید لازم باشد در خصوص اینکه زمین شما تبدیل به مکانی غیر از خانه های مسکونی شود با کارشناسان مشورت کنید. 

---

10)  با قیمت های روز آشنا باشیدالبته علاوه بر اینها و انتخاب مکان مناسب زمین، اگر دنبال ساخت و ساز روی زمین تان هستید مهمترین عامل تاثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن، مصالح ساختمانی و سهم آنها در قیمت است. هر سرمایه گذاری باید آگاه باشد که در نهایت کار، چقدر بابت مصالح بپردازد و چه مقدار از ساخت و ساز روی زمینش سود خواهد کرد. فارغ از اینکه آن ساخت و ساز دارای چه کاربری باشد (آپارتمان مسکونی، آپارتمان اداری، ورزشگاه و ...) ما در اینجا درخصوص هزینه و سودی که یک سازنده آپارتمان مسکونی متحمل می شود نکاتی را گوشزد می کنیم. بر اساس آخرین گزارش های مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مصالح ساختمانی، قیمت نسبت به دو سال گذشته حدود 22 درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین متوسط قیمت انواع فولاد 20 درصد، انواع سیمان 11 درصد و انواع تجهیزات گرمایشی و سرمایشی در ظرفیت های مختلف 45 درصد افزایش داشته است. 

 

د انلود PDF مقاله:سرمایه گذاری روی دلاربهتر است یا مسکن؟